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Conformità catastale e la nullità della compravendita


L’art. 19, comma 14, D.L. n.78/10, convertito con modificazioni dalla L. n. 122/10, dispone che “All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.»”. La norma prevede, per quanto qui scritto, che gli atti summenzionati, tra cui figurano le compravendite immobiliari, debbano contenere, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle vigenti disposizioni in materia catastale. La previsione in esame, che si inserisce nel più ampio contesto delle norme contenute nell’art. 19, in materia di aggiornamento del catasto, persegue una duplice finalità: da un lato, la riqualificazione delle banche dati catastali, in termini di coerenza sostanziale e formale dei dati ivi contenuti; dall’altro, l’emersione di possibili fenomeni di evasione ed elusione fiscale, sotto il profilo impositivo immobiliare. La particolare rilevanza della norma è confermata dalla sanzione prevista in caso di violazione, consistente nella nullità dell’atto, con tutto ciò che ne consegue, innanzitutto sotto i profili restitutorio e risarcitorio. In buona sostanza, si assiste ad un ampliamento del contenuto necessario dell’atto, che si estende alla prevista dichiarazione, resa dagli intestatari, di corrispondenza della planimetria depositata in catasto con lo stato di fatto degli immobili urbani oggetto dell’atto. Premesso quanto sopra, è opportuno individuare l’area di applicabilità della novella, con riferimento tanto alla tipologia di immobili che ne sono interessati, quanto al concetto di conformità dei dati e delle planimetrie allo stato di fatto. Sotto il primo profilo, si rileva che la norma utilizza due espressioni distinte, tra loro correlate: “fabbricati già esistenti” e “unità immobiliari urbane”. L’ambito di operatività, dunque, comprende gli immobili già iscritti al catasto edilizio urbano, nonchè quelli per i quali sussiste l’obbligo di dichiarazione. Argomentando da quanto sovresposto, l’Agenzia del territorio ritiene che siano esclusi dalla previsione normativa: “le particelle censite al catasto terreni; i fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che non abbiano subito variazioni, nè perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali; i fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati; i fabbricati iscritti in catasto come “in corso di costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano stati ultimati o definiti; i lastrici solari e le aree urbane, iscritti al catasto edilizio urbano con l’indicazione della sola superficie, ai sensi dell’art. 15 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 650” (Circolare n. 2 del 9.07.2010). Per quanto riguarda il concetto di conformità, si evidenzia l’inciso, inserito in sede di conversione del D.L. 78/10, secondo il quale la conformità deve essere valutata “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. A tale riguardo, la normativa catastale impone la dichiarazione di variazione al Catasto, relativamente alle unità immobiliari a destinazione ordinaria, esclusivamente in ipotesi di mutazioni che avvengano “[...] b) nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe” (art. 17, R.D.L. 652/39). Con riferimento alla disposizione da ultimo richiamata, l’Agenzia del territorio ha chiarito, a titolo esemplificativo, ma non esaustivo, che l’obbligo della dichiarazione di variazione sussiste laddove la mutazione incida “sullo stato, la consistenza l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc…” (Circolare n. 2 del 9.07.2010). Dunque, secondo la stessa Agenzia, non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non determinano la variazione del numero di vani e la loro destinazione funzionale. Viceversa, comporta obbligo di presentazione della dichiarazione l’esecuzione di interventi con i quali si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Parimenti, in relazione alle unità immobiliari ordinarie, per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non influenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non implicano la necessità di presentazione di una nuova planimetria in catasto, mentre tale incombente si rende obbligatorio ove la variazione incida sulla consistenza o sulla classe. Da ultimo, si evidenzia che la citata legge di conversione, n. 122/10, ha introdotto la possibilità di sostituire la dichiarazione dell’intestatario con un’attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

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