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Affrancazione dal prezzo massimo di cessione nell'edilizia convenzionata


Se state acquistando un immobile (o avete già acquistato) costruito in regime di edilizia convenzionata con il Comune, ovvero in diritto di superficie sulle aree sulle quali è stato edificato il fabbricato, è necessario prestare molta attenzione al c.d. “prezzo massimo di cessione”, cioè al prezzo massimo al quale è possibile vendere la proprietà dell’immobile (c.d. proprietà superficiaria). Spesso, infatti, le Convenzioni stipulate dai Comuni con i soggetti costruttori originari, in genere cooperative, che hanno edificato l’edificio sul terreno di proprietà dell’Ente pubblico, stabiliscono in modo molto chiaro che anche tutte le vendite, successive alla prima, degli appartamenti che fanno parte del fabbricato debbano rispettare un prezzo massimo di cessione che non può essere superato per effetto di quanto chiaramente, ed inderogabilmente, previsto dalle disposizioni normative contenute nell’art. 35 della legge n. 865 del 1971, qualora dette Convenzioni siano stipulate in forza di tale disciplina normativa. Tale principio è stato, peraltro, di recente confermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18135 del 16/09/2015. La Cassazione ha, infatti, ribadito che il vincolo relativo al prezzo massimo di cessione (e al prezzo massimo di locazione) può essere rimosso solo attraverso la procedura di affrancazione, che comporta il pagamento di una determinata somma in favore del Comune, calcolata secondo particolari parametri; con l’affrancazione viene meno l’obbligo di rispettare il predetto “prezzo massimo” e il diritto di proprietà superficiaria può essere alienato al prezzo, anche maggiore, concordato con l’acquirente. Il Comune di Roma, che inizialmente aveva interpretato diversamente questa posizione normativa, ha predisposto una apposita procedura amministrativa di “svincolo” che però, allo stato, richiede tempi lunghi. Di fatto si è provocato un congelamento di rogiti e compravendite. Senza considerare poi che i secondi e terzi acquirenti, che avevano acquistato queste abitazioni a prezzi di mercato, si ritrovano con case che valgono in alcuni casi meno della metà, situazione questa che sta anche generando continui contenziosi giudiziari. La Cassazione ha, inoltre, riaffermato che è nulla la clausola contrattuale che, nell’atto di compravendita dell’immobile, abbia stabilito un prezzo di vendita superiore a quello “massimo” stabilito dalle norme della Convenzione in combinato con quelle della legge sopra indicata. Pertanto, l’acquirente che pagherà (o abbia già pagato) un prezzo più elevato rispetto a quello fissato dalle disposizioni inderogabili sopra menzionate, può avere diritto a chiedere al venditore la restituzione delle somme indebitamente pagate in eccedenza rispetto al prezzo “massimo” in questione.

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